Un appartement stéphanois récupéré vide : dans quel ordre le refermer

Un logement stéphanois sur huit est vide

C’est le fait qui commande tout le reste, et il est mesuré. Le recensement de 2022 compte 12,2 % de logements vacants sur 101 006 logements à Saint-Étienne. Un peu plus au nord, à Saint-Chamond, le recensement de 2020 en compte 13,3 % sur 17 789 logements.

Ces chiffres décrivent une situation banale ici : on récupère les clés d’un logement qu’on n’a jamais habité. Acheté, hérité, ou libéré après une vacance longue. Il est vide, il est ancien, et il est entièrement ouvert.

Sur le parc diagnostiqué de la commune, 93,1 % des logements sont des appartements et 76,4 % ont été bâtis avant 1975. Autrement dit, le logement type de ce chantier est un appartement d’avant les premières réglementations thermiques, dont personne n’a touché aux réseaux depuis longtemps.

Ce que le vide donne, et ce qu’il retire

Un logement vide vous retire une contrainte majeure : celle de vivre dans le chantier. Nous n’avons plus besoin de travailler pièce par pièce, de protéger un couloir, de tirer des raccordements provisoires ni de refaire deux fois la même poussière. Tout peut s’ouvrir en même temps.

Mais il vous donne surtout quelque chose : la visibilité. Parquet déposé, murs décapés, plinthes retirées, nous voyons votre plancher brut, vos refends, les saignées anciennes, vos colonnes existantes et votre hauteur réelle sous plafond. Rien n’est caché.

C’est cette visibilité qui rend votre relevé rentable. Une cote prise à ce moment-là vous coûte une conversation ; la même cote découverte trois semaines plus tard vous coûte une reprise. Et c’est pour cela que l’ennemi de votre chantier n’est plus l’occupation, mais l’ordre.

Les trois décisions qui ne se rattrapent plus

Le tracé des réseaux vient en premier. Arrivées d’eau, évacuations, électricité : le tracé se fige au moment où il est dessiné au sol, pas au moment où les gaines sont tirées. Il décide de la position des points d’eau, de celle des attentes électriques et du chemin des gaines dans l’épaisseur des cloisons.

La position des cloisons vient ensuite, et les deux se discutent ensemble. Elle fixe la taille de chaque pièce, la place des portes et ce qu’on pourra faire passer dans les tableaux. Une fois les rails vissés au sol et au plafond, la déplacer entraîne avec elle tous les réseaux qu’elle contenait.

Le niveau des sols ferme la série. Le niveau fini commande les seuils entre pièces, la hauteur des portes et l’épaisseur qui restera pour une chape ou pour un isolant. Le reprendre après la première chape oblige à redéposer le revêtement et à recouper les huisseries.

Ces trois-là ont un point commun : elles deviennent irréversibles au même moment, quand la première plaque de plâtre est vissée. Tant que votre cloison est ouverte, nous décalons une prise, nous remontons une arrivée, nous ajoutons un renfort, et cela ne vous coûte rien. Après, il faut rouvrir.

Ce qui n’est pas au chantier

Une phrase de périmètre, et elle explique pourquoi l’ordre compte autant. Sur un appartement, la façade, la toiture et les colonnes communes de l’immeuble ne relèvent pas du projet. Le mur extérieur est un élément commun : la question de l’isoler par dehors ne se pose pas.

La conséquence est mécanique. Tout le gain possible, thermique comme fonctionnel, se joue à l’intérieur du logement. Sur le parc diagnostiqué stéphanois, 59,5 % des murs sont jugés insuffisamment isolés contre 11,7 % des menuiseries : le poste qui pèse est le mur, et il se traite par un doublage intérieur, donc en même temps que les cloisons.

L’ordre des lots, en pratique

Le relevé d’abord, dans le logement encore intact, pour voir ce qui existe. Puis la dépose, qui révèle ce que le relevé n’a pas pu voir. Vient ensuite la maçonnerie quand il y a une ouverture à faire : elle fixe le volume définitif.

Les réseaux passent alors dans un volume qui ne bougera plus. Les cloisons et les doublages viennent après eux, jamais avant. Les sols suivent, puis les menuiseries intérieures, dont la hauteur dépend du niveau fini. Les finitions ferment la marche.

Chaque lot laisse au suivant ce dont il a besoin. C’est aussi ce qui vous rend utile un interlocuteur unique : la même personne sait ce que l’électricien doit laisser au plaquiste, et ce que le plaquiste doit laisser au menuisier. Vous n’avez pas à le savoir à sa place.

Les diagnostics à prévoir avant, pas pendant

Un repérage de l’amiante avant travaux est encadré pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le constat de risque d’exposition au plomb concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949.

Sur le parc diagnostiqué stéphanois, 34,9 % des logements sont antérieurs à 1948 : le second concerne donc un logement sur trois, et ce n’est pas un cas d’école. Une découverte en cours de dépose change l’ordre de votre chantier et votre calendrier ; la même chose identifiée avant ne change que votre devis.